赣州，是江西面积最大的地级市，版图几乎占据江西南部半壁江山。
它紧邻广东，距省会南昌超400公里，地域的相对独立让它形成了独特的客家文化与城市生态。这里气候宜人，靠近广东的区位让其冬季温暖、夏季也无极端酷暑，再加上赣南脐橙的香甜、赣州炒粉的烟火气，本是一座很适合居住的城市。
但在楼市领域，2026年的赣州却上演着不少“跌跌不休”的戏码。
曾经的房价高点如今成了业主的“伤心地”，一批小区跌幅惊人，有的甚至近乎“腰斩”。下面我们就来深度解析这7个让业主亏到“肉疼”的小区，看看这座宜居之城的房价为何会经历如此波折。
1. 宝能城：“顶级学区”噱头碎了一地
宝能城巅峰期房价一路冲到18000元每平，如今成交价仅在11000元每平左右徘徊，跌幅高达33%。
这个小区体量大得惊人，户型设计却偏老旧，大户型房源在市场上特别难卖。如果业主入手一套100平左右的房子，按照房价跌幅计算，亏损接近60万，这笔钱足够全款买下一辆5系。
当初它打着“文清路顶级学区房”的旗号疯狂宣传，不少家长为了孩子教育一掷千金，现在看来，这更像是一场割韭菜的套路。随着市场回归理性，“伪学区”的面纱被揭开，房价自然应声下跌。
2. 华润幸福里：配套优势难掩产品缺陷
华润幸福里最高价时卖到16000元每平，现在仅剩下万把块钱，跌幅36%。
小区靠着万象城，商业配套是一大亮点，绿化做得也还不错。但它的硬伤也很明显，容积率很高，导致建筑密度大、楼间距小，居住的舒适度大打折扣。而且户型设计跟不上现在购房者的需求，在市场上缺乏竞争力。
更要命的是，周边竞品楼盘太多，客户被严重分流，房价只能一路往下走，曾经的“香饽饽”如今成了“滞销品”。
3. 中海凯旋门：改善盘也逃不过降价潮
中海凯旋门从17000元每平的神坛跌到11000元每平左右，跌幅30%。
作为章江新区的改善盘，它的物业口碑还可以，本应是比较抗跌的存在。但无奈小区总户数太多，早期投资客扎堆入手。现在市场行情不好，业主们集中挂牌置换，买家选择面广、挑得很，房东们只能被迫降价抢客，昔日的改善标杆也没能守住价格。
4. 恒大翡翠华庭：房企爆雷的“后遗症”太致命
恒大翡翠华庭最高期房价卖到15000元每平，现在好楼层也仅10000元每平左右，跌幅26%。
恒大爆雷给这个小区留下了严重的“后遗症”。当年小区的园林绿化确实做得非常好，吸引了不少业主。但后期物业维护跟不上，小区公共区域品质严重下滑。
而且楼盘本身公摊大、户型紧凑，精装的用材用料也很一般，现在很多买家根本看不上这样的产品。业主们想脱手，也只能靠以价换量，降价成了唯一的出路。
5. 招商雍景湾：央企品质也敌不过竞品围攻
招商雍景湾巅峰期房价18000元每平，现在仅12000-13000元每平，跌幅30%。
作为央企打造的楼盘，它的交付质量没什么大问题，建筑质量也算不错。但它的邻居们太“卷”了，隔壁的“滨江F4”（中海天玺、中海滨江一号、家福等楼盘）竞争力太强，分流了大量客户。
而且小区超1000户，属于超级大盘，梯户比紧张，高层江景优势也不明显。投资客集中出货，买家观望情绪浓厚，房东们只能选择降价来促进成交。
6. 新力帝博湾：从刚需盘到“砸盘重灾区”
新力帝博湾房价从11000-12000元每平跌到6000多元每平，跌幅41%，且房价还在持续下跌。
这个小区是典型的超级大盘，交付品质缩水，物业也不给力，属于刚需盘定位，而且楼间距设计得很一般。现在小区挂牌量极多，法拍房、急售房一堆，业主们只能低价“砸盘”。在这个小区卖房，比的就是谁的价格更便宜，没有最低，只有更低。
7. 天空之城：“腰斩”楼盘的典型代表
天空之城房价从开盘11000元每平左右跌到6000元每平，跌幅47%，堪称“腰斩”楼盘的典型。
和新力帝博湾一样，它也是超级大盘，投资客扎堆出货，陷入了“越卖越跌、越跌越卖”的恶性循环。小区密度高，是超高层设计，电梯拥挤不堪，得房率也很一般。同片区的楼盘都在降价，竞争异常激烈，房价只能持续走低。
小结：赣州楼市的“冷思考”
赣州本是一座宜居的城市，气候、美食、文化都很有吸引力，但楼市却经历了不小的波折。
首先，“学区房”“配套好”这些噱头不能盲目相信，要深入考察楼盘的真实品质，比如户型设计、小区密度、物业水平等。其次，超级大盘、投资客扎堆的小区要谨慎选择，一旦市场行情变化，这类小区往往是降价的“重灾区”。
对于购房者来说，赣州楼市早已不是“闭眼买都涨”的年代了。买房时要关注楼盘的流通性、品质、物业、交付等实实在在的因素，那些虚头巴脑的宣传看看就好，千万别当真。
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